商业房地产贷款成美国银行业“萧何”，成败皆是它

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2023年6月2日13:55 CST 更新
人们对银行的商业房地产贷款存在担忧。但如果银行不发放这些贷款，其结果也同样令人担忧。

眼下，美国的银行正面临着收入问题。联邦存款保险公司（FDIC）本周发布的最新季度银行业概况显示，今年第一季度，美国银行业所持资产的收益率同比增长速度低于这些资产的融资。 这些资产的利率。这压缩了银行的净息差，而净息差是衡量银行核心盈利能力的一个关键指标。

这与第一季度相吻合：许多银行为存款支付的利率要高得多，一些银行甚至不得不转向成本较高的融资，例如从联邦住房贷款银行（FHLB）那里。如果银行仍然看到贷款收益率有同等或更大的跳跃，那也没什么大不了的。有些人可能认为，贷款收益率的增加也是利率上升的结果。

然而，一个很大的问题是，银行在疫情期间将过多的资金投入到美国国债或抵押贷款支持证券等固定利率债券中。这抵消了银行从信用卡等短期或可变利率贷款中获得的自然收益率增长。

有一种资产确实产生了体面的收益，那就是商业房地产贷款。FDIC的数据显示，总体而言，银行第一季度盈利资产的年化收益率为4.92%。不包括单户至四户住宅房地产贷款的银行的收益率为5.4%，比一年前上升了1.7个百分点以上。相比之下，住房贷款收益率比一年前只提高了0.6个百分点多，达到3.96%。

一些收益率低于4%的住房贷款可能在许多年内都无法进行再融资或通过出售来偿还，如果需要这样的操作。同时，根据数据提供商Trepp的数据，约有2700亿美元的银行商业房地产贷款将于2023年到期。贷款到期意味着可以以更高的利率发放新贷款。

但这里有一个问题：银行能否以借款人和贷款人都能接受的条件向一些借款人提供新贷款？由于对冲浮动利率贷款的利率风险的成本上升，或者因为他们不想拿出更多的资产来弥补房产价值的下降，一些房主已经停止接触大城市办公楼等房产的抵押贷款，而不是再融资。

然而，如果不能获得更高的利率来抵消风险，或者没有明显更多的资产来缓冲房产价值的下降，银行可能会对写字楼等领域的风险上升保持警惕，在某些情况下，还有多户住房。他们不希望收入问题直接演变成信贷问题。

根据FDIC的标准，非流动贷款是指那些逾期90天以上或处于 "非应计 "状态的贷款。0.79%.这仍然低于2020年底的近1%的水平。但这个增长率远远领先于其他主要贷款类别。

银行需要找到提高收益率的方法，特别是在存款成本开始长期跟随利率上升的情况下。然而，一个关键问题是，是否有足够的空间来发放高质量的贷款。